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Atto Camera Interrogazione a risposta scritta 4-02422 presentata da MAURIZIO DEL TENNO lunedi' 9 marzo 2009, seduta n.142 DEL TENNO. - Al Ministro dell'economia e delle finanze. - Per sapere - premesso che: risulta che alcuni uffici locali dell'agenzia delle entrate, nell'ambito dei controlli finalizzati al recupero dell'evasione nel campo immobiliare contestano nei verbali di verifica maggiori ricavi per effetto della ricostruzione dei prezzi di cessione degli immobili costruiti e venduti; nella prassi commerciale le compravendite degli immobili in costruzione vengono generalmente eseguite in corso d'opera mediante la sottoscrizione di contratto preliminare e successivo rogito notarile, che viene stipulato dopo l'ultimazione della costruzione, che puo' avvenire anche dopo alcuni anni; il prezzo dell'immobile convenuto nel contratto preliminare risulta confermato nel rogito notarile in quanto gia' pattuito, mentre il valore di mercato dello stesso immobile risulta quasi sempre ben superiore per effetto del progressivo aumento dei prezzi nel settore; i suddetti uffici dell'agenzia delle entrate nell'attivita' di verifica e di accertamento ricostruiscono i prezzi di vendita degli immobili assumendo il loro presunto valore venale alla data del rogito, anziche' il prezzo concordato nel preliminare di vendita; in particolare, la base imponibile viene recuperata mediante l'applicazione del valore normale dell'immobile calcolata con la banca dati dell'osservatorio immobiliare in forza del decreto-legge n. 223 del 2006 convertito con modificazioni nella legge n. 248 del 4 agosto 2006 del provvedimento del direttore dell'agenzia delle entrate del 27 luglio 2007, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 182 del 7 agosto 2007; l'obbligodellaregistrazione in termine fisso del contratto preliminare di vendita immobiliare e' stato introdotto con la legge n. 296 del 2006 (legge Finanziaria per il 2007), mentre in precedenza tale facolta' era lasciata alla libera pattuizione delle parti, ovvero in caso d'uso; in assenza di registrazione, precedentemente non obbligatoria, il requisito della certezza della data viene definito in base alla comune disciplina civilistica in materia di prove documentali, in particolare in base agli articoli 2702-2704 del codice civile, come si desume anche dalla circolare 10/E dell'agenzia delle entrate del 16 febbraio 2007; in base alla suddetta disciplina, la data certa puo' essere dimostrata con qualsiasi fatto che possa essere idoneo a stabilirne la veridicita', per cui prove valide possono essere rappresentate anche dalle scritture contabili e dalle fatture emesse al momento dei pagamenti in acconto; sulla base di quanto esposto, non si comprende per quale motivo i suddetti uffici considerino invece quale unica prova ammissibile della data certa la registrazione del contratto preliminare di compravendita; le maggiori somme recuperate a seguito degli accertamenti degli uffici dell'agenzia delle entrate, basate sui valori degli immobili al momento della stipula del rogito piuttosto che sui prezzi effettivamente pattuiti nei contratti preliminari di compravendita, anche se non registrati, sono spesso di rilevante entita' (milioni di euro), ma di fatto sono infondate e non rispecchiano i reali prezzi di vendita; tutto cio' comporta una situazione di difficolta' per le imprese che si trovano costrette a pagare le maggiori imposte, definite a seguito degli accertamenti, che scaturiscono dal recupero di maggiori redditi ma che di fatto non sussistono -: se sia a conoscenza dei fatti esposti in premessa e quali opportune iniziative si intendano intraprendere al fine di chiarire che ai contratti preliminari di vendita, conclusi prima della legge n. 296 del 2006 (legge Finanziaria per il 2007) e non registrati, si applichi ai fini dell'accertamento del valore degli immobili la comune disciplina civilistica in materia di prove documentali contenuta negli articoli 2702-2704 relativi alle scritture private. (4-02422)

Atto Camera Risposta scritta pubblicata martedi' 9 marzo 2010 nell'allegato B della seduta n. 296 All'Interrogazione 4-02422
presentata da MAURIZIO DEL TENNO Risposta. - Con l'interrogazione in esame l'interrogante chiede chiarimenti in merito all'attivita' di accertamento posta in essere da alcuni uffici locali dell'Agenzia delle entrate nell'ambito di controlli finalizzati al recupero dell'evasione nel campo immobiliare. In particolare l'interrogante si riferisce alla prassi da parte dei predetti uffici dell'Agenzia delle entrate di accertare il corrispettivo della compravendita basandosi sul valore normale dell' immobile alla data del rogito, senza attribuire alcuna valenza alla data in cui e' stato stipulato il contratto preliminare di compravendita con la conseguenza che il valore cosi' determinato puo' risultare superiore per effetto del progressivo aumento dei prezzi. Al riguardo l'Agenzia delle entrate rappresenta che la prassi di assumere quale valore normale dell'immobile quello alla data del rogito, dipende dalla necessita' di avere una data certa che stabilisca il momento dell'acquisto del bene; infatti l'obbligo di registrazione in termine fisso del contratto preliminare di vendita immobiliare e' stato introdotto solo con la legge finanziaria per il 2007 (legge n. 296 del 2006), mentre - prima di quella data - tale facolta' era lasciata alla libera scelta delle parti. Di conseguenza si osserva che in assenza di registrazione, non obbligatoria prima del 2007, il requisito della certezza della data viene definito in base alla comune disciplina civilistica in materia di prove documentali articoli 2702-2704 del codice civile e quindi l'effettivo momento di acquisto di un immobile, in caso di contratto preliminare di compravendita redatto sotto forma di scrittura privata non autenticata e non assoggettato a registrazione, puo' essere dimostrato nel corso della fase di confronto con il contribuente - che di prassi viene proposta dagli uffici - anche con altri elementi. Tra questi, ad esempio, si ricordano la data di versamento dell'eventuale acconto, la relativa fattura nonche' assegni e movimentazioni bancarie riferite ai pagamenti. Tanto premesso, si ritiene che gli organi ispettivi, in sede di controllo, nel determinare il valore normale degli immobili in costruzione, possano basarsi sulle predette valutazioni; a tal fine i contribuenti avranno cura di conservare ed esibire adeguata documentazione che comprova l'acquisto dell'immobile ad una data anteriore. È opportuno, comunque, precisare che la materia dell'accertamento sulle compravendite immobiliari ha subito modifiche in virtu' della legge 7 luglio 2009, n. 88 legge comunitaria 2008 - che all'articolo 24 (adeguamento comunitario di disposizioni tributarie), recependo la definizione di base imponibile dettata dalla direttiva comunitaria 2006/112/CE (articoli 72 e 80), ha modificato l'articolo 54, comma 3, del decreto del Presidente della Repubblica n. 633 del 1972 e l'articolo 39, comma 1, lettera d) del decreto del Presidente della Repubblica n. 600 del 1973 eliminando, rispettivamente ai fini Iva e ai fini delle imposte sui redditi, il riferimento al criterio di valore normale. Si e' provveduto cosi' a ridimensionare l'utilizzo del concetto di valore normale ai fini della determinazione della base imponibile fiscale, in favore dell'utilizzo del criterio del costo di acquisto o del costo sostenuto, eliminando quindi la presunzione legale secondo cui lo scostamento del prezzo di vendita dei beni immobili dal valore normale e' sufficiente di per se' a far scattare l'accertamento automatico da parte degli uffici finanziari. Piu' precisamente, con le modifiche sopra illustrate le autorita' fiscali non possono rettificare automaticamente le dichiarazioni Iva annuali in forza della presunzione che la base imponibile per la cessione di immobili sia costituita dal valore normale di questi, ma dovranno basare l'accertamento, tranne per i casi espressamente previsti dall'articolo 80 della citata direttiva Iva sul valore del corrispettivo effettivamente determinato e versato dalle parti e non sul valore normale, stimato secondo criteri oggettivi. Il Sottosegretario di Stato per l'economia e per le finanze: Daniele Molgora.