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Interpellanza Atto Camera Interpellanza 2-00067 presentata da GIUSEPPE GALLO lunedì 24 settembre 2001 nella seduta n. 035 Il sottoscritto chiede di interpellare il Ministro della giustizia, per sapere - premesso che: gli episodi di dissesto delle imprese di costruzioni che operano con disinvolte «prevendite» tornano ciclicamente agli onori delle cronache, con il contorno di situazioni, a volte disperate, di malcapitati che, avendo in tutto o in larga parte pagato il prezzo d'acquisto della prima casa destinandovi ogni risparmio, si trovano poi nella condizione di non poterne diventare legittimi proprietari a causa dell'insolvenza del venditore-costruttore; si tratta di un problema anche di carattere sociale, in considerazione dei numeri: 9.610 fallimenti in essere, circa 200.000 famiglie coinvolte; basterebbe paragonare le famiglie senza casa a causa dei fallimenti immobiliari agli effetti di una delle tante alluvioni che si susseguono periodicamente nel nostro paese, con la differenza che ciò è dovuto all'arretratezza legislativa; i fallimenti immobiliari avvengono così frequentemente in quanto per le imprese edili è sufficiente possedere un terreno edificabile e una licenza edilizia per ottenere un finanziamento da un istituto bancario e costruire immobili, senza altre garanzie per gli istituti mutuanti se non le ipoteche; il decreto-legge 669/96, convertito con modificazioni dalla legge 30/97, ha introdotto per gli acquirenti di immobili da costruire la possibilità di trascrivere il contratto preliminare di compravendita (articolo 2645- bis del codice civile), ma gli effetti di tale tutela sono limitati poiché intanto la trascrizione non è obbligatoria e poi tale preliminare di vendita è solo opponibile ai terzi, senza nessuna efficacia in caso di fallimento del costruttore: in questo caso l'acquirente ha un generico diritto di far valere il proprio credito nel passivo (privilegio ex articolo 2775- bis del codice civile), non opponibile ai creditori garantiti da ipoteca, e poiché la massa attiva delle imprese costruttrici fallite viene assorbita quasi interamente dalle ipoteche degli istituti di credito (costituite precedentemente alle trascrizioni), gli acquirenti non trovano in questo diritto una effettiva possibilità di ristoro -: se non ritenga opportuno intraprendere una serie di iniziative, eventualmente anche normative, volte a riformare l'istituto del fallimento immobiliare: introducendo l'obbligo di esecuzione in forma specifica del contratto, e non il mero inserimento nella procedura concorsuale, del tutto inoperativo sul piano sostanziale; creando un sistema coerente con una soluzione alla francese che preveda: a) atto di acquisto in cui gli effetti traslativi dei diritti patrimoniali avvengano in progressione, cioè un vero e proprio atto di trasferimento ad effetti progressivi che coinvolga i vari soggetti in causa (istituti di credito, imprese edili, notai) e crei un microsistema nel quale si attivi un circuito virtuoso di reciproco controllo: l'edificio diviene di proprietà dell'acquirente in progress , contemporaneamente all'avanzamento dei lavori, e la responsabilità dell'acquirente verso gli istituti di credito mutuanti si limita alla misura corrispondente alla quota del mutuo accollata all'acquirente in base al contratto preliminare; b) obbligatorietà di una fideiussione bancaria o assicurativa che garantisca alternativamente o la restituzione dei soldi oppure l'esborso di quanto è necessario per l'ultimazione dei lavori di costruzione del bene immobile; c) diritto di privilegio speciale sull'immobile oggetto del contratto preliminare d'acquisto, sicché quando il curatore fallimentare subentrato al venditore fallito comunica la volontà di sciogliersi dal contratto, l'acquirente, sciolto il contratto d'acquisto stipulato, vedrà il proprio discendente credito di rimborso delle somme erogate munito di privilegio con riferimento a quanto sarà ricavato dalla vendita dell'immobile; d) istituzione di un fondo di garanzia presso il ministero dei lavori pubblici. (2-00067) «Gallo».